مصطفى بكري يقترح تعديلًا جديدًا على قانون الإيجار القديم: تمديد العقد للجيل الأول!

تقدم النائب مصطفى بكري بتعديلات على «قانون الإيجار القديم»، ومن المقرر مناقشتها غداً الاثنين أمام الجمعية العامة للبرلمان بحضور عدد من الوزراء المعنيين.

تتضمن التعديلات المقترحة بدائل للمواد ٢ و٣ و٤ و٦، استنادًا إلى أحكام المحكمة الدستورية العليا من عام ٢٠٠٢ إلى عام ٢٠٢٤، فضلًا عن ضرورة تحقيق السلم الاجتماعي من خلال زيادة الإيجارات تطبيقًا لأحكام المحكمة الدستورية، مع مراعاة الظروف الاجتماعية للمستأجرين. وفيما يلي نص التعديلات المقترحة:

المادة (2):

التعديل المقترح: يقتصر تجديد عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لأغراض السكن على جيل واحد من ورثة المستأجر الأصلي، وهم الأبناء والزوجان والوالدان. وينتهي عقد الإيجار بوفاتهم، شريطة أن يكونوا قد سكنوا في مسكن هادئ ومستقر لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي، اعتبارًا من تاريخ نفاذ هذا القانون.

سبب التغيير:

– تنفيذاً للأحكام النهائية الصادرة من المحكمة الدستورية العليا في هذا الشأن لسنة 2011 وسنة 2022، والتي تم تأييدها بالحكم الدستوري الصادر في نوفمبر 2024.

عندما أصدرت المحكمة الدستورية حكمها في القضية رقم 105 للسنة الدستورية التاسعة عشرة في نوفمبر 2002، أيدت دستورية المادة 18 من القانون رقم 136 بشأن تمديد عقود الإيجار للأغراض السكنية. ونص الحكم على أن يقتصر التمديد على جيل واحد (الأبناء والزوجات والوالدين)، وأن يبدأ العقد معهم وينتهي بوفاتهم، شريطة أن يكونوا قد أقاموا في المنطقة بسلام وبشكل دائم لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي.

وأكدت المحكمة أنها أصدرت هذا الحكم للأسباب التالية:

1- لأسباب اجتماعية ملحة.

2- الحفاظ على الأمن والسلام في المجتمع.

3- هذه العقود ليست دائمة بل مرتبطة بمدة محددة وهي وفاة المستأجر الأصلي وتستمر لجيل واحد فقط.

4- ألغى هذا الحكم توريق عقود الإيجار غير محددة المدة.

وفي نوفمبر/تشرين الثاني 2011، أيدت المحكمة الدستورية تمديد عقد الإيجار ورفضت الدعوى القضائية التي زعمت أن تمديد عقد الإيجار لجيل واحد غير دستوري، وبالتالي أيدت الحكم الصادر في عام 2002.

وفي نوفمبر 2024، أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكماً جديداً ينص على أنه لا يجوز تحديد الإيجار السنوي للأماكن المخصصة للسكن.

وقد أكد الحكم في حيثياته على تمديد عقود الإيجار وعدم تداخلها.

وقد استندت أسباب الحكم إلى الأحكام الإلزامية للقوانين الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن المرخصة للسكنى والتي لم يخل بها القانون رقم 136 لسنة 1981 وذلك لتميزها بخاصيتين رئيسيتين:

– أولاً: الامتداد القانوني لعقود الإيجار.

أخرى: التدخلات التشريعية في تحديد الأجور.

الأحكام نهائية وملزمة وملزمة:

تنص المادة (195) من الدستور على أن:

تُنشر أحكام وقرارات المحكمة الدستورية العليا في الجريدة الرسمية، وتكون ملزمة للكافة، بما في ذلك سلطات الدولة، ولها حجية مطلقة عليها.

ينظم القانون الآثار المترتبة على قرار إعلان عدم دستورية تشريع ما.

تنص المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية رقم (48) لسنة 1979 على أنه:

“تكون أحكام المحكمة الدستورية وقراراتها التفسيرية ملزمة لجميع سلطات الدولة وعلى الجميع”، وهذا يعني أن أحكام المحكمة الدستورية وقراراتها التفسيرية ملزمة لجميع سلطات الدولة (التشريعية والتنفيذية والقضائية) وكذلك لجميع الأفراد والكيانات الخاصة.

تتولى المحكمة الدستورية مراقبة دستورية القوانين. وهدفها هو الحفاظ على الدستور القائم وحمايته من انتهاك أحكامه. وهذا يستلزم إلغاء جميع القوانين المخالفة للدستور، لأن قواعده تُعدّ أعلى القواعد الإلزامية.

ومن هذا يمكن الاستنتاج أن الطبيعة الاستثنائية للقوانين لا تعفيها من الخضوع للدستور ولا تخرجها عن الرقابة القضائية من قبل المحكمة الدستورية فيما يتعلق بدستورية النصوص القانونية.

المادة (3):

– يتم إضافة عبارة (تاريخ بناء العقار) قبل وبعد منسوب البناء ونوع مواد البناء المستخدمة وغيرها.

سبب التغيير: تُعدّ سنة بناء العقار معيارًا مهمًا لتحديد عمره وصلاحيته للسكن. وهذا يُساعد في تحديد أهلية وأولوية المستأجر الأصلي أو الشخص الذي جُدّد له عقد الإيجار للحصول على وحدة سكنية من الدولة بعد انتهاء عقد التجديد.

المادة (4):

تعديل: اعتباراً من تاريخ استحقاق الإيجار الشهري بعد العمل بهذا القانون تزاد القيمة القانونية للأماكن المؤجرة للسكن بموجب أحكام هذا القانون بمقدار (عشرة أمثال) القيمة الإيجارية القانونية السائدة للأماكن في المناطق المتميزة بحد أدنى (ألف جنيه)، وعشرة أمثال القيمة الإيجارية السائدة للأماكن في المناطق الوسطى بحد أدنى (أربعمائة جنيه)، وعشرة أمثال القيمة الإيجارية السائدة للأماكن في المناطق الوسطى بحد أدنى (مائتان وخمسون جنيهاً) للأماكن في المناطق الاقتصادية وهكذا.

سبب التغيير:

١. راعى عقد الإيجار الأصلي هذه الاختلافات بين المناطق، وحدد الإيجار بناءً عليها. لذلك، يجب توحيد النسب، لأنها تؤدي في النهاية إلى اختلاف قيم الإيجار بين المناطق (والتي تختلف في الأصل). النسب الواردة في النص المقدم تُؤدي إلى تكرار غير مبرر، وتزيد من التفاوت بين المناطق.

٢. تأمل شروط عقد الإيجار المختلفة. هناك مستأجرون من ذوي الدخل المتوسط، تتراوح إيجاراتهم الشهرية بين ٢٥٠ و٥٠٠ جنيه مصري. على سبيل المثال، إذا وافقت على ٢٠ مستأجرًا، فسيكون إيجارهم بين ٥٠٠٠ و١٠٠٠٠ جنيه مصري، بينما لن يتجاوز معاشهم التقاعدي ٣٠٠٠ جنيه مصري.

المادة (6):

التعديل: تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4) و(5) من هذا القانون بانتظام وسنوياً بنسبة ثابتة مقدارها 5%.

سبب التغيير:

1- تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024 والذي نص على أن الزيادة يجب أن تكون متوازنة وبدون مبالغة أو إفراط.

٢. يجب أن تتناسب الزيادة مع الوضع الاقتصادي والاجتماعي للموظف. لا يجوز أن تتجاوز المكافأة ٢٥٠ جنية مصري، بينما لا يجوز أن تتجاوز زيادة الراتب ٥٠٠ جنيه مصري.

المادة (7):

التعديل: إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه الإيجار قد أخلى العين المؤجرة لمدة تزيد على ثلاث سنوات دون إبداء أي سبب.

سبب التغيير:

1- الفقرة الأولى: تم حذف عبارة (في نهاية الميعاد) الواردة في المادة (2) من هذا القانون لتعارضها مع الأحكام النهائية للمحكمة الدستورية العليا بشأن مد الميعاد في عامي 2002 و2011 والتي أيدتها المحكمة الدستورية العليا في نوفمبر 2024.

٢. الحالة الأولى للهجر: اقتُرح تعديل النص بحيث يكون الأجل عاديًا والهجر مؤكدًا. ولا يُعقل فسخ العقد إذا مرض المستأجر، أو تعرض لحادث، أو طرأ عليه أي ظرف آخر يُجبره على الغياب عن مسكنه لمدة عام.